认定房屋买卖合同无效后定金的处理

     因为房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离理性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋是只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

     此外，还需留意的一点是，我国《物权法(草案)》确定了我国不动产登记将实行同一登记轨制，"即当事人可以向房屋或土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权登记”，相信跟着我国立法工作的不断提高和发铺，类似的法律题目和法律争议竟会越来越少。

     二，产权主体有题目，合同无效。

     出卖房屋的主体必需是该房屋的所有权人。

     非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。

     房屋的产权为数人共有的，必需征得共有人同意才能出卖。

     出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证实书。

     部门共有人为取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

     但在实践中要详细题目详细分析。

     三，侵扰优先购买权，合同无效。

     房屋所有人出卖共有房屋时，在平等前提下，共有人有优先购买权。

     房屋所有人出卖已租出房屋时，必需提前3个月通知承租人，在平等前提下承租人有优先购买权。

     出卖人及时告知先买权人后，先买权人在指按期限或者公道期限内不作是否购买表示的，即丧失先买权，出卖人可以将其不动产出卖给第三人。

     四，根据《老实房地产治理法》划定，下列房地产不得转让(包括买卖)1，以出让方取得土地使用权的，不符合转让房地产前提的2，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3，依法收归土地使用权的4，共有房地产，未经其他共有人书面同意的?5，权属有争议的6，为依法登记领取权属证书的7，法律，行政法规划定禁止转让的其他情形。

     五，关于定金假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的划定处理，即买受人印字机的原因抛却购买此房，不来签订买卖合同，或者出卖人违约，不卖此房屋，那么不履行商定的义务一方无权要求返还定金;接受定金的一方不履行商定的义务，应当双倍返还定金。

     因不可回责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

     假如买卖双方对预售或销售契约及增补协议内容南驿达成一致，而未能签约的，不能回责于任何一方，所以出卖人应把定金全数返还买受人。

     假如您在买卖房屋时，一定要检查好该房屋的买卖合同是否符合《合同法》的基本内容，假如您的房屋买卖合同无效，并且其土地与房屋分离出售，产权主体有题目，侵扰了优先购买权时，请您参考本文关于认定房屋买卖合同无效后定金的返还前提与要求，入行责任追究，保证自己的正当权益不受侵犯，更多相关知识您可以咨询律师365三亚律师。