商品房交付时需要留意什么

     关于商品房交付时间： 《商品房买卖合同》第8条划定： "出卖人应当在年月日前，依照国家和地方人民政府的有关划定，将具备下列种前提，并符合本合同商定的商品房交付买受人使用……”。

     望这一条款，我们都明白，论单纯的交付时间不可能引起什么争议，由于就是合同上白纸黑字填写的那个年，月，日，真正引起争议的是在该交付时间之前商品房应具备什么样的前提。

     由此得出，交付时间不是孤立往理解的，它与交付前提密不可分。

     关于商品房交付前提： 《商品房买卖合同》第8条列举了可供选择的5种交付前提，分别为： 商品房经验收合格，商品房经综合验收合格，商品房经分期综合验收合格，商品房取得商品住宅交付使用批准文件以及自行商定的前提。

     现实糊口中选择最多的是"商品房经验收合格”和"商品房经综合验收合格”。

     下面就这两种交付前提分述如下： 1，商品房经验收合格(1)法律依据"商品房经验收合格”的法律依据是《城市房地产开发经营治理条例》第17条： "房地产开发项目竣工后，经房地产开发企业申请，房地产开发主管部分组织工程质量监视，规划，消防，人防等有关部分或者单位入行验收。

     经验收合格后，方可交付使用;未经验收合格的，不得交付使用”。

     (2)验收主体按照上述划定，商品房验收的主体是房地产开发主管部分，验收合格后出具相应的证实文件。

     但从2000年起我国改革了竣工验收轨制，根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础举措措施工程竣工验收暂行划定》第4条： "工程竣工验收工作，由建设单位负责组织实施。

     县级以上地方人民政府建设行政主管部分应当负责本行政区域内工程竣工验收的监视治理工作”，由此可见验收主体由原来的房地产开发主管部分变更为建设单位，房地产开发主管部分转换为监视主体。

     (3)验收合格的时间从上述程序来望，竣工验收合格的时间应当是建设单位提出《工程竣工验收讲演》之日。

     但实践中尽大多数买受人以为应以《竣工存案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在法律上来说是站不住脚的。

     根据《房屋建设工程和市政基础举措措施工程竣工验收存案治理暂行办法》，竣工存案时间是建设行政主管部分收到建设单位报送的竣工存案文件并验证齐全后在《竣工存案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。

     从法律层面上分析，竣工验收不以《竣工存案表》取得为标志，但是假如开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》商定以"商品房经验收合格”作为交付前提，为避免争议，我们建议开发商绝量做到在合同商定的交付时间之前取得《竣工存案表》。

     《竣工存案表》相对于《工程竣工验收讲演》，后者为政府建设部分出具，公信力更强，所以尽大多数房屋买受人在房屋交付时不愿认可开发商自己出具的《工程竣工验收讲演》，而要求房地产开发商出具《竣工存案表》。

     另，值得留意的是，一些大城市制定的地方法规中已明确将取得《竣工存案表》作为开发商交付房屋的必备前提，例如《北京市城市房地产转让治理办法》第50条明确划定： "房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列前提(一)取得建筑工程竣工验收存案表;(二)取得商品房面积实测技术讲演书;(三)预售合同商定的其他交付前提”。

     由此可见，以取得《竣工存案表》作为交付房屋的前提之一既是泛博房屋买受人的要求，也是一种趋势所在，所以我们在此建议泛博开发商： 假如与买受人商定以"商品房经验收合格”作为交付前提，那么绝量争取在交付时间之前取得《竣工存案表》。

     2，商品房经综合验收合格A，法律依据根据《城市房地产开发经营治理条例》第18条划定： "住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当入行综合验收”。

     B，验收内容根据《城市房地产开发经营治理条例》第18条划定，住宅小区等群体房地产开发项目综合验收的内容是： 程质量，规划，消防，人防等涉及公共安全的内容;城市规划设计前提的落实情况;城市规划要求配套的基础举措措施和公共举措措施的建设情况;单项工程的工程质量验收情况;拆迁方案的落实情况;物业治理落实情况。

     C，验收要求根据建设部《城市住宅小区竣工验收治理办法》第6条划定： 住宅小区竣工综合验收必需符合下列前提： 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业治理及设计要责备部建成，并知足使用要求;住宅及公共配套举措措施，市政公用基础举措措施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全;各类建筑物的平面位置，立面造型，装修色调等符合批准的规划设计要求;施工机具，暂设工程，建筑残土，剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平;拆迁居民已公道安顿。

     关于商品房交付通知方式： 《商品房买卖合同》第十一条划定： "商品房达到交付使用前提后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，可见，开发商应以书面方式通知买房人接受房屋交付。

     实践中，一般是开发商向买受人寄发《进住通知书》，我们建议以挂号信或者特快专递寄发为宜，这样便于今后查询。

     需留意的是，一些开发商在当地报纸上刊登房屋交付通知，而不再向购房业主发放《进住通知书》，这一做法是有违《商品房买卖合同》商定的。

     在报纸上刊登房屋交付通知，并不能免除开发商向购房业主发放《进住通知书》这一合同义务。

     在商品房交付时，不仅仅是简朴的交付要是给购房者，而是需要购房者对商品房的质量做出验收，若发现题目则可以要求开始即使入行整改，要是存在的质量题目严峻影响了正常栖身使用的话，则还可以要求退房。